전세 사기 보증금 최소보장제 지원 대상·계산방법·LH 신청 서류

전세사기 피해를 입은 뒤 경매나 공매가 진행돼도 보증금을 충분히 돌려받지 못하는 경우가 있습니다.

 

보증금을 일부 회수했더라도 남은 피해금액에 대해 추가 지원을 받을 수 있는지, 어떤 절차를 거쳐야 하는지 궁금할 수 있습니다.

 

오늘은 전세사기 보증금 최소보장제의 지원 대상과 제외 조건, 지원금 계산방법, LH 신청 시기와 필요 서류에 대해 알아보겠습니다.

 

전세사기 보증금 최소보장제 썸네일

 

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전세사기 보증금 최소보장제란?

전세사기 보증금 최소보장제는 피해자가 임차보증금의 일정 부분을 회복할 수 있도록 지원하는 제도입니다.

 

2026년 11월 13일부터 시행되며, 경매·공매 등을 통해 회수한 금액과 기존 지원액을 합산했을 때 보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 부족분을 지원합니다.

 

여기에서 임차보증금의 3분의 1에 해당하는 금액을 최소보장금, 부족한 금액을 추가로 지급하는 것을 최소지원금이라고 합니다.

 

기존 피해 회복 절차의 결과에 따라 지급액이 달라지며, 신탁사기 등 일부 피해 유형에는 선지급 후 정산하는 방식도 마련됐습니다.

 

보증금의 3분의 1은 모든 피해자에게 별도로 지급되는 고정 금액이 아니라, 기존 회수액과 지원액을 반영해 부족분을 계산하는 기준입니다.

 

최소지원금과 선지급금의 신청·지급·정산 업무는 한국토지주택공사(LH)가 담당합니다.

 

2026년 10월 현재 신청에 필요한 법령과 서식은 마련됐으며, 실제 지급신청은 제도 시행 이후 개인별 신청 가능 시점에 맞춰 진행됩니다.

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최소지원금 지원 대상과 제외 조건

최소지원금은 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에서 정한 최소보장피해자를 대상으로 합니다.

 

여기에는 특별법상 전세사기피해자와 법 제2조 제4호 다목에 따른 임차인이 포함됩니다.

 

제2조 제4호 다목에 따른 임차인은 대한민국 국적을 가진 사람으로 한정됩니다.

 

신청할 때에는 전세사기피해자등 결정문을 제출해야 하므로, 현재 본인이 어떤 피해자 유형으로 결정됐는지 살펴볼 필요가 있습니다.

 

특별법은 원칙적으로 2025년 5월 31일 이전에 최초로 임대차계약을 체결한 임차인을 적용 대상으로 하고 있습니다.

 

지원 대상 여부는 계약 시기, 피해자 결정 내용, 기존 보증금 회수 상황 등을 종합해 판단합니다.

 

최소지원금 지원 대상과 제외 조건

법 제25조의 9 제2항에는 다음과 같은 신청 제한 사유가 규정돼 있습니다.

 

1. 피해주택을 직접 매수한 경우: 본인의 전세사기피해주택 또는 신탁사기피해주택을 직접 매수한 사람
2. 배당·배분요구를 하지 않은 경우: 우선변제권 행사를 소홀히 해 법정 배당요구 또는 배분요구를 하지 않은 사람
3. 선지급금을 받은 경우: 법 제25조의 10에 따라 선지급금의 전부 또는 일부를 지급받은 사람

 

이 가운데 배당·배분요구 누락에 따른 신청 제한은 2026년 11월 13일 이후 최초로 경매개시결정이 있거나 공매공고를 하는 사건부터 적용됩니다.

 

시행 전에 이미 경매나 공매가 시작된 사건은 개정법 부칙에서 정한 적용 시점을 구분해 판단합니다.

 

현재 경·공매가 진행 중이라면 본인의 배당요구 또는 배분요구 진행 상황을 관련 절차에 맞춰 살펴보는 것이 좋습니다.

 

최소지원금이나 선지급금을 받은 사람은 특별법 제25조부터 제25조의 3까지의 공공임대주택 지원을 받을 수 없도록 규정돼 있습니다.

 

이미 관련 주거지원을 이용하고 있다면 지원 방식 선택에 따라 달라지는 부분도 함께 고려해야 합니다.

 

기존 전세사기 피해자도 지원받을 수 있을까?

2026년 11월 13일 전에 전세사기피해자등으로 결정된 사람도 최소보장제 적용 대상에 포함될 수 있습니다.

 

개정 특별법 부칙 제4조는 제도 시행 전에 피해자로 결정된 최소보장피해자에게도 최소지원금과 선지급금 규정을 적용하도록 정하고 있습니다.

 

일반적인 전세사기 피해지원 신청기간은 피해자 결정일부터 3년 이내입니다.

 

경매나 공매 진행 등 부득이한 사유로 기간 내 신청하기 어려웠다면 해당 절차 완료일부터 1년 이내에 신청할 수 있도록 정하고 있습니다.

 

기존에 피해자로 결정된 사람은 이번 최소지원금·선지급금 신청기간을 2026년 11월 13일부터 새로 계산하도록 별도의 경과규정이 마련됐습니다.

 

따라서 과거에 피해자로 결정됐다는 이유만으로 이번 제도의 신청 대상에서 제외되는 것은 아닙니다.

 

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보증금 3분의 1 최소지원금 계산방법

최소지원금은 임차보증금의 3분의 1을 기준으로 계산합니다.

 

먼저 최소보장금을 구한 뒤 법령에 따라 이미 회수하거나 지원받은 금액을 차감합니다.

 

최소지원금 = 임차보증금의 3분의 1 - 기존 회수액 및 관련 지원액

 

기존 회수액과 지원액에 포함되는 항목은 다음과 같습니다.

 

차감 항목	포함되는 금액
경·공매 회수액	대항력 또는 우선변제권을 행사해 받은 배당금·배분금
보증금 변제액	임대인 등으로부터 반환받은 금액, 보증금을 실질적으로 회수한 손해배상금 등
관련 지원액	법정 경매차익 등 차액 지원액과 임대료 지원액

보증금 1억 5천만 원인 경우 계산 사례

임차보증금이 1억 5천만 원이고 경매 배당금으로 3천만 원을 회수한 피해자가 있다고 가정해 보겠습니다.

 

다른 보증금 변제액이나 관련 지원액은 없는 상황입니다.

 

최소보장금은 5천만 원이고, 여기에서 이미 회수한 3천만 원을 빼면 추가 최소지원금은 2천만 원으로 계산됩니다.

 

보증금 최소보장금 및 추가 지원액 계산

 

이 사례는 제도의 계산 구조를 설명하기 위한 가상 예시입니다.

 

개인별 지급액은 피해주택의 처분 결과와 기존 지원 내역을 반영해 산정되므로, 같은 보증금으로 계약했더라도 서로 다른 금액이 나올 수 있습니다.

 

회수액과 관련 지원액을 합한 금액이 이미 최소보장금 이상이라면 추가 최소지원금은 발생하지 않습니다.

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최소지원금과 선지급금의 차이

보증금 최소보장제에는 최소지원금과 선지급금이라는 두 가지 지원 방식이 있습니다.

 

최소지원금은 피해주택 처분이나 관련 차액 산정이 끝난 뒤 부족한 금액을 지급하는 방식입니다.

 

선지급금은 신탁사기 등 법에서 정한 일부 피해 유형에 대해 피해주택 처분이 완료되기 전 일정 금액을 먼저 지급하고, 이후 회수 결과를 반영해 정산하는 방식입니다.

 

구분	최소지원금	선지급금
대상	법정 최소보장피해자 중 지급요건 충족자	신탁사기 등 법정 선지급 대상자
신청 시점	처분 완료 또는 차액 산정 이후	관련 주택 매입·처분 완료 이전
지급금 계산	최소보장금에서 기존 회수액·관련 지원액 차감	최소보장금에서 선지급 전 변제액·관련 지원액 차감
지급 후	추가 회수 시 신고·반납 사유 발생 가능	추가 회수 결과 등을 반영해 정산

 

선지급금을 받은 뒤에는 보증금반환채권의 처리와 정산 절차가 이어집니다.

 

특히 LH 등 담당 기관이 보증금반환채권을 양수한 경우, 선지급금을 받은 사람은 정산이 완료될 때까지 법에서 정한 대항력을 유지해야 합니다.

 

선지급 대상 여부는 피해 유형에 따라 판단하므로, 경매가 진행 중인 모든 피해자가 선지급금을 신청할 수 있는 것은 아닙니다.

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LH 최소지원금 신청 시기와 신청방법

최소지원금과 선지급금은 한국토지주택공사(LH)에 신청합니다.

 

신청하려면 먼저 본인의 피해자 결정 내용과 피해주택의 진행 상황을 살펴봐야 합니다.

 

피해주택 상황별 신청 시기

최소지원금을 신청할 수 있는 시기는 다음과 같이 구분됩니다.

 

1. LH 등에 피해주택 매입을 요청한 경우: 법정 차액 산정이 완료된 이후
2. 공공주택사업자가 특별법에 따라 피해주택을 매입하는 경우: 해당 주택 매입이 완료된 이후
3. 신탁사기 피해주택의 매입을 요청한 경우: 관련 차액 산정이 완료된 이후
4. 그 밖의 경우: 경·공매 배당·배분 또는 법에서 정한 피해주택 매각 절차가 완료된 이후

 

선지급금은 해당 피해 유형에 따라 주택 매입 또는 처분이 완료되기 전까지 신청하도록 정하고 있습니다.

 

따라서 제도 시행일이 같더라도 개인별 신청 가능 시점은 달라질 수 있습니다.

 

신청 절차

신청 절차는 피해자 결정 여부와 지원금 종류를 구분하는 것부터 시작합니다.

 

1단계. 전세사기피해자등 결정 내용 확인

전세사기피해자 지원관리시스템에서 결정 결과를 살펴보고 필요한 경우 결정문을 출력합니다.

 

2단계. 최소지원금 또는 선지급금 신청 가능 여부 판단

피해 유형과 경·공매 진행 상황, 피해주택 매입 여부에 따라 신청할 수 있는 지원금을 구분합니다.

 

3단계. 지급신청서와 증빙서류 준비

시행규칙 별지 제16호서식의 최소지원금·선지급금 지급신청서를 작성하고 필요한 서류를 준비합니다.

 

4단계. LH에 신청서 제출

준비한 서류를 LH에 제출하면 지급 대상 여부와 산정금액을 심사하게 됩니다.

 

5단계. 지급 결정 및 지원금 지급

지급 결정 결과를 통지받고 정해진 절차에 따라 지원금을 지급받습니다.

 

현재 전세사기피해자 지원관리시스템에서 이용할 수 있는 온라인 신청은 전세사기피해자등 결정신청입니다.

 

이는 LH에 제출하는 최소지원금 지급신청과 구분됩니다.

 

2026년 10월 현재 최소지원금 전용 온라인 접수 경로와 세부 접수 운영방식은 별도의 LH 안내에 따라 이용하게 됩니다.

 

관련 상담은 LH 콜센터 1600-1004를 이용할 수 있으며, 상담시간은 평일 오전 9시부터 오후 6시까지입니다.

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최소지원금 신청 필요 서류

최소지원금과 선지급금 신청에는 공통서류가 필요하며, 경·공매 완료 여부나 신탁사기 등 개인별 상황에 따라 추가서류가 달라집니다.

 

시행규칙 제12조와 제13조에 따른 준비서류는 다음과 같습니다.

 

구분	필요 서류
공통서류	전세사기피해자등 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 신분증명서, 피해주택 부동산등기사항전부증명서
경·공매 완료 시	배당표 또는 배분계산서
신탁사기 피해자	신탁원부
보증금 일부 변제 시	임대보증금반환채권 변제 관련 서류
해당하는 경우	개인정보 수집·이용 등 동의서, 대리 신청 위임장

 

개인정보 수집·이용 동의서는 신청인이 동의하는 경우 제출하며, 위임장은 대리인을 선임한 경우에 해당합니다.

 

질병이나 해외 체류 등의 사유로 직접 신청하기 어려운 사람은 대리인을 선임할 수 있습니다.

 

LH는 신청서 또는 첨부서류의 보완이 필요한 경우 30일 이내의 기간을 정해 보완을 요구할 수 있습니다.

 

공식 신청서식과 세부 제출방식은 시행규칙 및 LH 안내에 따라 살펴보면 됩니다.

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지원금 지급기간과 이의신청·반납

 

LH는 최소지원금 또는 선지급금 신청을 받은 날부터 90일 이내에 지급 여부와 금액을 결정합니다.

 

서류 보완 등 부득이한 사유가 있으면 30일 이내의 범위에서 한 차례 연장할 수 있습니다.

 

이는 지급 여부를 결정하는 기한이며, 신청 후 90일이 지나면 자동으로 입금되는 방식은 아닙니다.

 

지급 결정 내용은 신청인에게 통지되며, 신청인이 요청하면 전자문서 방식으로 통지받을 수도 있습니다.

 

지급 결과에 이의가 있는 경우

지급 대상에서 제외됐거나 산정금액에 이의가 있다면 별지 제18호 서식의 지급결정 등 이의신청서를 작성해 LH에 제출할 수 있습니다.

 

이의신청은 「행정기본법」 제36조에 따라 원칙적으로 처분을 받은 날부터 30일 이내에 진행합니다.

 

LH는 이의신청 결과를 신청인에게 통지합니다.

 

이 절차는 최초 전세사기피해자등 결정에 대한 이의신청과 구분됩니다.

 

지원금을 받은 뒤 보증금을 추가로 회수했다면?

최소지원금을 받은 이후 임대인 등으로부터 보증금을 추가로 돌려받으면 법정 신고와 지원금 반납 절차가 적용될 수 있습니다.

 

선지급금을 받은 사람도 추가 회수 결과에 따라 정산이 이뤄지며, 피해주택을 직접 매수한 경우 등에는 반납 사유가 발생할 수 있습니다.

 

거짓이나 부정한 방법으로 지원금을 지급받았거나 과오지급된 경우에도 전부 또는 일부가 환수될 수 있습니다.

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관련 공식사이트

전세사기피해자등 결정문 발급과 최소지원금 관련 안내는 아래 공식사이트에서 이용할 수 있습니다.

 

기관	확인할 내용	공식사이트
전세사기피해자 지원관리시스템	피해자 결정신청, 결정문 출력	피해자 결정신청 및 조회
한국토지주택공사(LH)	최소지원금·선지급금 접수 안내 및 상담	LH 공식 홈페이지
국가법령정보센터	시행규칙, 지급신청서 및 이의신청서 서식	시행규칙 및 서식 확인